ПРАВИЛНИК ЗА УПРАВЛЕНИЕТО, РЕДА И НАДЗОРА В ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ

Публикувано от bg строители  на April 14th, 2013

ПРАВИЛНИК ЗА УПРАВЛЕНИЕТО, РЕДА И НАДЗОРА В ЕТАЖНАТА
СОБСТВЕНОСТ 

Всеки обитател на етаж или на част от етаж, при използуване на своите части от сградата, е длъжен да не върши и да не допуска нищо, което може да изложи сградата на опасност от пожар или от значителни повреди. В жилищните помещения той не може без съгласието на общото събрание да извършва дейност, която създава за обитателите на другите помещения безпокойство по-голямо от обикновеното. При използуване на своите части от сградата обитателят е длъжен да спазва добрите нрави. Всеки собственик може да извършва преустройства на своите части (самостоятелни обекти) от сградата, като не изменя или завзема помещения, пространства или части от тях, предназначени за общо ползване, и не вреди на носимоспособността и устойчивостта на строителната конструкция и на пожарната безопасност и безопасното ползване на сградата. Измененията и преустройствата на сградите или на части от тях се извършват в съответствие с разпоредбите на Закона за устройство на територията. Всеки обитател може да използува общите части от сградата според тяхното предназначение, стига само да не пречи с това на другите обитатели да ги използуват или да не накърнява правото им на използуване на техните отделни помещения. Той е длъжен да осигурява достъп в своите помещения за извършване на необходимите проучвателни, проектни, измервателни или строително-монтажни работи, свързани с подобрения, ремонти или изменения на общи части или на чужди помещения в предвидените от закон случаи. Използването на общи части от сградата от един или няколко собственици става въз основа на решение на общото събрание при условия и по ред, установени с правилника за вътрешния ред.

ОБЩО СЪБРАНИЕ 

Общото събрание на

собствениците:

1. приема правилник за вътрешния ред;
2. избира управителен съвет или управител за срок две години; 
3. може да избере надзорен съвет в състав не по-малко от трима души за срок 3 години при етажна собственост с повече от 15 жилища, ателиета, гаражи, магазини и други обекти, принадлежащи на различни собственици;
4. определя месечни парични вноски за покриване на разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата и за други общи разходи;
5. определя размера на месечни парични вноски за извършване на непредвидени разходи, свързани с отстраняване на аварии или повреди на общите инсталации, оборудване, уредби или други общи части на сградата, както и начина на съхраняване на натрупаните средства;
6. приема годишен план за извършване на ремонти в сградата;
7. до края на януари всяка година приема годишен бюджет за приходите и разходите за управлението и поддържането на местата за общо ползване и за общите нужди;
8. разпределя общите разходи за осветление, вода, отопление, поддържане, почистване и други на местата за общо ползване и по отделни консуматори, когато няма индивидуални измервателни уреди, съобразно нормативните актове;
9. приема решения за отдаване под наем или за предоставяне за безвъзмездно ползване на помещения, пространства или на части от тях, които са общи части на сградата;
10. определя начина на съхраняване на набраните парични средства в касата и упълномощава лице или лица, които имат право да се разпореждат с тях;
11. приема решение за извършване на реконструкции и преустройства в общите части на сградата и определя необходимите разходи за тях;
12. може да упълномощи управителния съвет или управителя да вземат сами решения за извършване на необходими дребни поправки или разходи;
13. приема решения за изваждане от сградата на собственик на етаж или на част от етаж
съгласно чл. 45 от Закона за собствеността;
14. взема решения в случаите, когато го изискват императивни разпоредби на действащата
нормативна уредба, отнасящи се до топлоснабдяването, водоснабдяването, санитарно-хигиенните
норми и други дейности в етажната собственост;
15. решава всички други въпроси, които не са възложени за решаване на управителния съвет
или на управителя.
Общото събрание може да взема решения, ако на събранието присъствуват поне 3/4 от собствениците. Решенията се вземат с мнозинство от гласовете на присъствуващите на събранието собственици.
Ако при първото свикване не се явят нужното число лица, събранието се отлага за 1 час по-късно при същия дневен ред и се счита законно, колкото и лица да се явят.
Общото събрание не може да откаже извършването на разноски, които са необходими за поддържането или за възстановяването на общите части от сградата.
С правилника за вътрешния ред се определят:
1. органите на управление на етажната собственост;
2. принципите и редът за съставяне на бюджета;
3. условията и редът за отдаване под наем или за безвъзмездно ползване на помещения, пространства или на части от тях, които са общи части на сградата;
4. правила, свързани с използването и поддържането на сградата и на чистотата в нея и около нея, с осигуряването на безопасност и спокойствие на обитателите;
5. санкции за системно неучастие в заседания на общото събрание и за други нарушения на правилника;
6. други изисквания, свързани с разпоредби на местните власти.
Когато в сградата живеят и други обитатели на самостоятелно правно основание, общото събрание, в което участвуват собствениците и другите обитатели на самостоятелно правно основание решава въпросите, които засягат имуществените интереси на едните и на другите, както и въпросите за използуването, чистотата и поддържането на местата за общо ползуване, за запазването на вътрешния ред в сградата и за доброто съжителство между обитателите.
Общото събрание по може да взема решения, ако присъствуват повече от половината от собствениците и другите обитатели на самостоятелно правно основание. Решенията се вземат с мнозинство на гласовете на присъствуващите на събранието.
Общото събрание се свиква от управителя или управителния съвет.
Общото събрание може да се свика и по искане на една пета от собствениците или от собствениците и другите обитатели. Ако управителят или управителният съвет не свика общото събрание в седемдневен срок от поискването, то се свиква от лицата, поискали свикването му.
Общото събрание се свиква чрез лични покани, които трябва да се връчат най-малко три дни преди събранието, а в бързи случаи – най-малко 24 часа преди това.
На отсъствуващите поканата се счита връчена, когато се залепи на външната врата на жилището, ателието, гаража и др. в сроковете по предходната алинея. Лицата, които живеят в друго населено място, се призовават чрез посоченото от тях лице, което живее в сградата, а ако не е посочено такова, призовават се както отсъствуващите.
Съсобствениците се призовават чрез връчване поканата на един от тях, който се задължава да уведоми останалите. Когато никой от съсобствениците не живее в сградата, те са длъжни да посочат лице, живеещо в нея, чрез което да се връчват поканите и съобщенията. Ако не сторят това, те се призовават по посочения в предходната алинея начин.
В поканата трябва да се посочи дневният ред. В него се вписва всеки въпрос, чието разглеждане някой собственик или друг обитател е поискал писмено от управителя или управителния съвет преди издаването на поканата.
В общото събрание собственикът на един или повече самостоятелни обекти (жилище, ателие, гараж и др.) има един глас. Съсобствениците имат заедно един глас. При съпружеска имуществена общност съпрузите заедно имат един глас. Правото на глас се упражнява от съсобственика, съпруга или техен представител, който присъствува на събранието.
Другите обитатели в едно жилище, ателие, гараж и др. имат един глас.
Всички поправки, подобрения и изменения в местата за общо ползване и по общите инсталации се извършват само по решение на общото събрание на етажната собственост.
Разходите, необходими за поддържането или възстановяването на общите части на сградата, за които е взето решение на общото събрание, се разпределят между собствениците съразмерно с дела им в общите части на сградата.
Ако през течение на годината се яви нужда от извършване на разходи, непредвидени в бюджета, общото събрание внася в него нужните допълнения.
Общите разходи за осветление, вода, поддържане, почистване и др. на общите части на сградата се
разпределят според броя на обитателите, които ги използват не по-малко от един месец.
При наличие на измервателни и контролни прибори за топлинна енергия за отделните консуматори консумираната от тях топлинна енергия се заплаща по показанията им.
При сгради, в които има магазини, ресторанти, сладкарници, работилници, офиси и други подобни заведения, консумираната от тях топлинна енергия се определя по показанията на монтираните в тях измервателни и контролни прибори. При липса на такива прибори потреблението на топлинна енергия от тези обекти се изчислява пропорционално на отопляемия обем или по мощността на отоплителните тела в съответните имоти съгласно действащите нормативни актове. Останалото количество топлинна енергия се разпределя между
различните консуматори, изчислена на кубичен метър отопляем обем или по показанията на монтираните в тях измервателни и контролни прибори.
Разходите за портиер (заплата, работно облекло и наем на заетото помещение), както и за почистването и поддържането на местата за общо ползуване се разпределят поравно, според броя на обитателите. Тези разходи не се заплащат от децата, ненавършили 3-годишна възраст, включително от временно живеещите, които са живели в сградите не по-малко от един месец, а децата от 3- до 6-годишна възраст включително заплащат 50 на сто от сумата, определена за останалите обитатели.
Лицата, които упражняват професия или извършват дейност в етажната собственост, която е свързана с достъп на външни лица, по-чест от обичайния, участвуват в разпределението на разноските за осветление, почистване и поддържане на общите части и за портиер в петорен размер (като за петима обитатели).
Разходите, се заплащат от собствениците или от наемателите на магазини, ресторанти, производствени и други помещения, които не се използуват за жилищни нужди, съобразно стойността на помещенията (чл. 40 от Закона за собствеността), а между собствениците или наемателите на едно и също такова помещение –
съобразно използуваната площ от него.
Разходите за използуването и поддържането на асансьорни уредби се разпределят според броя на обитателите без децата до три години. Общото събрание може да реши разпределението на тези разходи да стане по друг начин, както и да освободи от тях някои от обитателите на долните етажи.
Собствениците на кучета участват допълнително в разходите за почистване на общите части, като плащат за всяко куче колкото за един член от семейството, но не по-малко от 1 лв.
Общото събрание може да приеме решение за опрощаване или за временно подпомагане от бюджета на финансово затруднени собственици за цялата или за част от сумата, която им е определена за покриване на одобрени разходи.
С решение на общото събрание собствениците могат да участват с материали и/или труд при извършване на работи по поддържането и възстановяването на общи части от сградата, като стойността им се приспада от дължимата от тях сума.
Етажи или части от етажи в отделен блок с отделен вход и с други отделни общи части могат да образуват отделна етажна собственост, макар да са съединени чрез общи стени или да имат общ двор с други етажи или части от етажи или с други етажни собствености.
Отделната етажна собственост в тия случаи се създава по решение на общото събрание на собствениците и другите обитатели на самостоятелно правно основание (ако има такива), живущи в отделния блок.
Решение може да се вземе, ако в събранието участвуват най-малко 3/4 от собствениците и
наемателите. Решението се взема с обикновено мнозинство.
За поддържането и възстановяването на общите части между отделните блокове, които образуват отделни етажни собствености (като общи стени, общ покрив, общ двор и др.), решение трябва да се вземе от общите
събрания на собствениците на отделните етажни собствености, които трябва да предвидят и
необходимите суми за целта.
Решенията на общото събрание се изпълняват в определените от тях срокове, а ако такива срокове не са определени – в седемдневен срок от писмената покана.
Ако някое от задължените лица не внесе в сроковете по предходната алинея сумата, която му се припада по приетите от общото събрание решение или бюджет, управителят или председателят на управителния съвет може да се снабди с изпълнителен лист за нея.
Изпълнителният лист се издава от районния съдия въз основа на писмено искане, придружено от заверен от управителя или председателя на управителния съвет препис от решението или бюджета.
Оспорване на вземането по изпълнителния лист може да стане по предвидения в Гражданския процесуален кодекс начин за оспорване на изпълнителни листове, издадени въз основа на несъдебни актове.
Общото събрание приема решения при възникнали спорове, свързани с използването на общите части на сградата и спазването на вътрешния ред.
За нарушения на този правилник, на правилника за вътрешния ред или на решения на общото събрание общото събрание може да предостави на управителния съвет или на управителя правото да налага на провинените лица – собственици, наематели или ползватели, глоба в полза на етажната собственост от 1 до 60 лв.
Решенията на общото събрание подлежат на предварително изпълнение.
Изпълнителният лист се издава на управителя или на председателя на управителния съвет от районния съдия въз основа на писмено искане, придружено от препис от протокола на общото събрание.
Решенията на общото събрание за изваждане на собственика от обитаване в имота не подлежат на предварително изпълнение. За издаване на изпълнителен лист по тия решения трябва да се представи и отправеното до собственика предупреждение по чл. 45, ал. 2, от Закона за собствеността.
Отмяна на решението на общото събрание може да иска всеки, който е участвувал в заседанието и чието несъгласие е отбелязано в протокола, или всеки, който не е участвувал в събранието, но има право да участвува, както и всеки, който основава искането си на неправилности по свикване на общото събрание или по дневния ред.
Молбата се предявява пред районния съд в седемдневен срок от деня на решението, а за лицата, които не са получили покана за събранието – от деня на получаване на призовката за доброволното изпълнение или от узнаването.
Съдът може да постанови спиране на изпълнението на решението на общото събрание. По молбата за отмяна на решение на общото събрание управителят или председателят на управителния съвет представлява другите собственици в делото. Всички книжа се връчват нему;
той е длъжен да съобщи на другите собственици за получаването им. Общото събрание може да възложи воденето на делото и на друг собственик. Всеки собственик може също да вземе участие в делото.
Съдът отменя решенията на общото събрание, когато те са незаконосъобразни.
При решаване на делото съдът е длъжен да съгласува общите интереси на обитателите с техните отделни права и интереси.
Когато съдът отмени решението на общото събрание, той може да предпише и мерките, които намери за нужни, и да разреши на молителя да ги извърши за сметка на всички обитатели.
По решение на съда наемателят на помещение в етажна собственост, който не изпълнява наредбите по реда и управлението на етажната собственост, може да бъде изваден от наетото помещение по искане на управителя или управителния съвет, съгласно чл. 235 от Закона за задълженията и договорите.

УПРАВЛЕНИЕ

Изборът на нов управител или управителен съвет трябва да стане в две седмици от
изтичането на срока на стария или от датата на сменяването му.
Ако при гласуването не се получи нужното мнозинство, гласуването се повтаря. В такъв случай за избран се смята онзи (онези), който (които) е (са) получил/и най-много гласове.
Ако общото събрание за избор на нов управителен съвет или на нов управител не бъде свикано в срока, то се свиква от управителния съвет или от управителя по искане на една пета от собствениците или от собствениците и наемателите. Ако те не свикат събранието в 7-дневен срок от поискването, то се свиква от лицата, поискали свикването му.
Длъжностите управител или член, или председател на управителен съвет, както и всички други длъжности, учредени по решението на общото събрание, са безплатни, ако се упражняват от собствениците или наемателите или от членове на техните семейства, освен ако всички собственици и наематели се съгласят да се плаща.
Никой от собствениците не може да откаже да изпълнява длъжността управител или
член на управителен съвет, освен поради болест, дълготрайно отсъствие, или ако непосредствено
преди това е бил в управлението най-малко две години.
Управителният съвет или управителят привеждат в изпълнение решенията на общото събрание и следят да се спазват от обитателите постановленията на законите и разпоредбите на настоящия правилник и на правилника за вътрешния ред на сградата. Те изпълняват приетия от общото събрание бюджет, вън от който не могат да правят никакви разходи.
Управителят или управителният съвет са длъжни да дадат сметка за управлението си пред общото събрание, свикано за избор на нов управител или управителен съвет. Управителят или управителният съвет налагат с мотивиран протокол глобите, предвидени в правилника за вътрешния ред.
Протоколът, с който се налага глобата, може да се обжалва в седмичен срок от съобщението пред районния съдия. Обжалването не спира изпълнението му, освен ако съдията постанови това.
Решението на районния съдия не подлежи на обжалване.
Управителят или председателят на управителния съвет може да вземе мерки за запазване на вътрешния ред както спрямо обитателите, така и спрямо външни лица. В това отношение полицейските органи са длъжни да оказват необходимото съдействие.
Актовете на управителния съвет, на председателя му и на управителя, могат да се обжалват пред общото събрание в седмичен срок от съобщението.
Жалбите се подават чрез председателя на управителния съвет или чрез управителя. Те не спират изпълнението на обжалвания акт. Надзорният съвет контролира изпълнението на бюджета и решенията на общото събрание за правилното разходване на средствата за поддържането и възстановяването на общите части.
Надзорният съвет има право да извършва проверки на касата и да сезира общото
събрание, когато установи нарушения. Когато не е избран надзорен съвет, общото събрание определя лица измежду обитателите, които да извършат проверка на касата, като за резултата уведомяват общото събрание.

• Tweet