Урегулиране и застрояване на териториите и поземлените имоти

Публикувано от bg строители  на April 10th, 2013

Урегулиране и застрояване на териториите и поземлените имоти

С подробните устройствени планове се урегулират улици, както и квартали и поземлени имоти за застрояване и за други нужди без застрояване.
Улиците и кварталите се урегулират с улични регулационни линии.
Поземлените имоти се урегулират със:
1. улични регулационни линии, които определят границата с прилежащата улица (лице на имота);
2. вътрешни регулационни линии, които определят границите със съседните имоти (странични и към дъното на имота), при условията на чл. 16 или 17. от ЗАКОНА ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА.
(4) Урегулираните поземлени имоти имат задължително лице (изход) към улица, към път или по изключение към алея в парк.
В урегулираните с подробен устройствен план поземлени имоти регулационните линии стават граници на имотите, когато подробният устройствен план е приложен по отношение на регулацията.

С подробен устройствен план се урегулират само поземлени имоти, които не са били урегулирани с предишен подробен устройствен план. Урегулираните веднъж поземлени имоти не подлежат на последващо урегулиране освен в предвидените в ЗАКОНА ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА случаи.
С последващ подробен устройствен план могат да се урегулират само улици и квартали, без да се променят границите между поземлените имоти.
Границите на урегулирани поземлени имоти могат да се променят с план за регулация само със съгласието на собствениците им, изразено със заявление и предварителен договор за прехвърляне на собственост с нотариално заверени подписи.
Когато с план за регулация се променят граници на урегулирани поземлени имоти – държавна собственост, договорът се сключва по пазарни цени от областния управител в писмена форма.
Когато с план за регулация се променят граници на урегулирани поземлени имоти – общинска собственост, договорът се сключва по пазарни цени от кмета на общината в писмена форма.
Заповедта за одобряване на плана за регулация, с който се променят границите между урегулирани поземлени имоти по реда на ал. 3, влиза в сила с издаването й и се съобщава на заявителите.
Строителство в урегулирани поземлени имоти, чиито граници се променят с плана за регулация се разрешава след представяне на окончателен договор.
Строителство в урегулирани поземлени имоти, чиито граници се променят с плана за регулация, не се разрешава, когато в резултат на изменението на плана за регулация планът за застрояване за съответните урегулирани поземлени имоти е в противоречие с действащите устройствени правила и нормативи.
Изменение на план за регулация по реда на ал. 3 се отказва със заповед на кмета на общината, когато с проекта за изменение се предвижда създаване на недопустимо по закон разположение на съществуващи сгради или на разрешени строежи.
Изменение на план за регулация се отказва със заповед на кмета на общината, когато с проекта за изменение се предвижда създаване на урегулирани поземлени имоти с лице и повърхност, които са под минимално установените по закон за определените с плана за застрояване на тези имоти характер и начин на застрояване.
Копия от влезлите в сила изменения на подробните устройствени планове се изпращат служебно от общината на Агенцията по геодезия, картография и кадастър след представяне на окончателен договор.

С подробен устройствен план за територии с неурегулирани поземлени имоти, както и за територии с неприложена първа регулация по предходен устройствен план се определят необходимите площи за изграждане на обектите на социалната инфраструктура – публична собственост на озеленените площи, обединени в зелена система, и на общите мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура. За осъществяване на тези предвиждания с влизането в сила на плана собствениците на недвижими имоти прехвърлят в полза на общината процентна част от площта на имотите си, определена с плана, но не повече от 25 на сто.
Подробният устройствен план се изработва на базата на кадастрална карта, одобрена по реда на Закона за кадастъра и имотния регистър.
Лицето и площта на новообразуваните урегулирани имоти, конкретното им предназначение, характерът и начинът на застрояването им се определят със самия подробен устройствен план.
В случаите по чл.16 ал. 1 от ЗАКОНА ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА на всеки собственик на недвижим имот общината определя равностоен урегулиран имот (имоти), като се съобразява с местоположението на имотите в местността, но не и с точните им кадастрални граници. Когато имотът попада в различни устройствени зони, новообразуваният урегулиран имот се предоставя в зоната, в която имотът е имал преобладаващо местоположение. Урегулираните имоти са с пазарна стойност не по-малка от пазарната стойност на имотите преди урегулирането им, което се доказва с решение на комисията.
Собствениците на поземлени имоти придобиват собствеността върху новообразуваните с плана урегулирани поземлени имоти, а общината придобива собствеността върху отстъпените й от датата на влизане в сила на плана. За придобиването на собствеността на всеки отделен урегулиран поземлен имот кметът на общината или упълномощено от него лице издава заповед с точно индивидуализиране на имота. В 7-дневен срок от влизане в сила на заповедта копие от нея се изпраща на службата по вписванията, а копие от одобрения план – на Агенцията по геодезия, картография и кадастър – за служебно вписване в имотния регистър и нанасяне в кадастъра.
Ипотеките, наложени върху поземлените имоти преди урегулирането им, преминават изцяло върху новосъздадените урегулирани поземлени имоти. Общината придобива отстъпените й части от поземлените имоти без вещни тежести.
За територии с неурегулирани поземлени имоти, както и за територии с неприложена първа регулация по предходен устройствен план по решение на общинския съвет вместо плана по чл.16 ал. 1 от ЗАКОНА ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА може да бъде създаден план за улична регулация и имоти за обекти на публичната собственост по чл. 110, ал. 1, т. 2. от ЗАКОНА ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА

Извън случаите по чл.16 ал. 1 от ЗАКОНА ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА с подробен устройствен план за населено място или за част от него се урегулират неурегулирани дотогава поземлени имоти, като вътрешните им регулационни линии съвпадат с имотните граници.
С плана при спазване на правилата и нормативите, определени в ЗАКОНА ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА, могат да се урегулират:
1. налични неурегулирани поземлени имоти с цел образуване на повече на брой самостоятелни урегулирани поземлени имоти;
2. поземлени имоти, чиито размери не отговарят на изискванията на чл. 19 от ЗАКОНА ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА, с цел упълномеряването им с части от съседни имоти;
3. съседни неурегулирани поземлени имоти за създаване на съсобствени урегулирани поземлени имоти.
За тези случаи заинтересуваните собственици подават заявление до общината, а за случаите по т. 2 и 3 – и предварителен договор за прехвърляне на собственост с нотариално заверени подписи. Идеалните части на съсобствениците в образуваните съсобствени урегулирани поземлени имоти се определят със самия договор.
Когато с план за регулация по се засягат поземлени имоти – държавна собственост, договорът се сключва по пазарни цени от областния управител в писмена форма.
Когато с план за регулация се засягат поземлени имоти – общинска собственост, договорът се сключва по пазарни цени от кмета на общината в писмена форма.
В случаите по т. 2 и 3 може да се разрешава строителство след представяне на окончателен договор.
Копия от влезлите в сила подробни устройствени планове се изпращат служебно от общината на Агенцията по геодезия, картография и кадастър. В случаите по т. 2 и 3 копия от влезлите в сила подробни устройствени планове се изпращат служебно от общината на Агенцията по геодезия, картография и кадастър след представяне на окончателен договор.

За поземлените имоти, урегулирани за застрояване с подробен устройствен план, се определят:
1. конкретното предназначение, допустимите дейности и допустимото застрояване;
2. максималната плътност на застрояване;
3. максималната интензивност на застрояване;
4. минималната свободна дворна площ;
5. минималната задължително озеленена дворна площ;
6. начинът и характерът на застрояване;
7. линиите на застрояване.
Отделни видове подробни устройствени планове могат да съдържат и част от показателите.

При урегулиране на поземлени имоти за ниско жилищно застрояване, свободно или свързано в два имота, се спазват следните размери:
1. в градовете – най-малко 14 м лице и 300 кв.м повърхност;
2. в курортните населени места и селищни образувания и в курортните зони на населените места – най-малко 16 м лице и 500 кв.м повърхност;
3. във вилните зони – най-малко 18 м лице и 600 кв.м повърхност;
4. в селата или частите от тях с преобладаващ равнинен терен – най-малко 16 м лице и 500 кв.м повърхност, а при специфични теренни и стопански условия, както и на главни улици – най-малко 14 м лице и 300 кв.м повърхност;
5. в селата или частите от тях с преобладаващ стръмен терен – най-малко 12 м лице и 250 кв.м повърхност.
С решение на общинския съвет въз основа на заключение на общинския експертен съвет се определят селата или частите от тях с преобладаващ равнинен или стръмен терен.
Най-малки размери на урегулираните имоти за ниско застрояване (лице и повърхност) могат да бъдат намалявани най-много с една пета в зависимост от стопанските, техническите или теренните условия или във връзка с положението на заварените масивни сгради, когато това не влошава условията за целесъобразно застрояване, въз основа на заключение на общинския експертен съвет.
При делба на поземлените имоти реално обособените части не могат да бъдат с размери по-малки от минимално определените, намалени най-много с 1/5.
При урегулиране на поземлени имоти в квартали за средно високо и високо жилищно застрояване, за ниско свързано застрояване в повече от два имота за застрояване със социални жилища или за друго специфично застрояване размерите на имотите се определят със самия подробен устройствен план, без да се спазват нормите.
При урегулиране на поземлени имоти в границите на населените места за нежилищно застрояване или за други нужди без застрояване техните размери се определят с подробен устройствен план, съобразно санитарно-хигиенните и противопожарните изисквания и съответните устройствени правила и нормативи.
Очертанията на улиците, площадите и на урегулираните имоти и техните размери, както и застрояването на имотите в населени места или в техни части с историческо, археологическо, етнографско или архитектурно значение се установяват със самия подробен устройствен план, така че да се запазят историческите и архитектурните ценности, околната среда, характерният обемно-пространствен и архитектурно-художествен образ и ценната дървесна растителност.

• Tweet