Видове застрояване, параметри на застрояване

Публикувано от bg строители  на May 17th, 2013

Видове застрояване, параметри на застрояванеР

Застрояването в урегулираните поземлени имоти е основно и допълващо.
Основното застрояване съответства на конкретното предназначение на имотите съгласно чл. 8 от ЗУТ, определено с подробния устройствен план.
Застрояването със спомагателни, стопански, обслужващи и второстепенни постройки допълва основното застрояване в урегулираните поземлени имоти.
Начинът на застрояване в съседни урегулирани поземлени имоти е свободно или свързано застрояване.
Сградите на основното застрояване могат да се застрояват свързано само на страничните имотни граници, като калканните стени се покриват напълно. Непокриване на част от заварена калканна стена може да се допусне при условия и по ред, определени с правилата и нормативите по чл. 13 от ЗУТ, когато покриването на калканната стена води до нарушаване на други нормативи за височина и разстояния и когато се налага съобразяване с други заварени специфични дадености.
За защитени територии на културно-историческото наследство разпоредбите на чл.21 ал. 2 от ЗУТ не се прилагат.
Постройките на допълващото застрояване могат да се застрояват свързано на вътрешните имотни граници.
Свързано ниско застрояване се допуска при съгласие на собствениците на съседните урегулирани поземлени имоти, в които се установява свързаното застрояване.
В квартали и в големи урегулирани поземлени имоти застрояването може да бъде комплексно с разполагане на групи от сгради с различно предназначение, свободно стоящи или свързани.
Площите между сградите при комплексното застрояване се устройват като паркове и градини, места за паркиране или подземни паркинги и площадки за игра.
В жилищни и курортни комплекси комплексното застрояване може да се съчетава със застрояване в отделни урегулирани поземлени имоти.
Ново строителство в съществуващите жилищни комплекси се предвижда въз основа на подробен устройствен план по чл. 110, ал. 4 от ЗУТ – план за регулация и режим на застрояване за преструктуриране на жилищния комплекс в обхват най-малко територията на един квартал с режим на комплексно застрояване. Проектите за планове за регулация и режим на застрояване за преструктуриране на жилищния комплекс подлежат на обществено обсъждане по реда на чл. 121, ал. 1 от ЗУТ преди внасянето им в експертните съвети по устройство на територията.
Проектите по чл.22 ал. 4 от ЗУТ не могат да надвишават показателите на плана, по който са създадени жилищните комплекси.
При урегулиране на поземлени имоти в съществуващите квартали с комплексно застрояване, отстоянията между новопредвидените сгради и съществуващите сгради се определят по правилата за комплексно застрояване. Плътността и интензивността на застрояване в такива имоти не може да надвишава определените с плана параметри за съответната устройствена зона при спазване на показателите и за отделните квартали в зоната. Предназначението на терени, находящи се в един квартал, не може да бъде променяно с цел уплътняване на застрояването, ако не са постигнати нормативите за зелени площи, определени в наредбата по чл. 13, ал. 1. от ЗУТ.
При преструктуриране на квартали с комплексно застрояване се определят прилежащи площи към съществуващите сгради по правилата и нормативите, определени в наредбата по чл. 13, ал. 1 от ЗУТ, които се урегулират като поземлени имоти. Останалата незастроена част от кварталите, в т. ч. поземлените имоти, за които не може да се предвиди застрояване по правилата на чл.22 ал. 6 от ЗУТ , се урегулира като озеленена площ за широко обществено ползване и се вписва в публичния регистър по чл. 63, ал. 1.
Характерът на застрояването се определя в зависимост от височината на сградите на основното застрояване, както следва:

1. ниско застрояване – с височина до 10 м;

2. средно застрояване – с височина до 15 м;

3. високо застрояване – с височина над 15 м.

Във вилните зони застрояването е ниско – до 7 м.
Височината на сградата, когато тя е разположена на линията на застрояване, се определя в абсолютни мерки от котата на средното ниво на прилежащия терен за съответната ограждаща стена: до котата на пресечната линия на фасадната плоскост с покривната плоскост – при сгради със стрехи; до котата на горната повърхност на корниза – при сгради с корнизи; до котата на най-високата точка на ограждащите стени – при сгради без корнизи и без стрехи.
Във височината на сградата не се включва височината на подподкривното пространство, ако остава зад равнината, проведена под 45 градуса спрямо хоризонта от линията на пресичане на фасадната плоскост с горната повърхност на корниза или стрехата, а при сгради без корнизи и без стрехи – от най-високата точка на ограждащите стени. При ползването на тази възможност котата на билото не може да превишава с повече от 4,5 м котата на корниза, съответно на стрехата или на най-високата точка на ограждащите стени.
Височината на сградата се приема за равна на допустимата, ако сградата е разположена в пространството, ограничено от вертикална равнина, по линията на застрояване с височина, равна на допустимата, и равнина, проведена от тази височина под ъгъл 45 градуса спрямо хоризонта. В този случай котата на билото не може да надвишава с повече от 4,5 м височината на сградата, определена при условията на чл.22 ал. 1.от ЗУТ.
Застрояването в урегулирани поземлени имоти се определя с външни и вътрешни линии на застрояване, до които според предвиждането на подробния устройствен план могат да се разполагат или по които задължително се разполагат сградите в приземното им ниво.
Външната линия на застрояване към улиците от първостепенната мрежа се установява на разстояние от уличната регулационна линия, както следва:

1. по улици от първи клас (скоростни градски магистрали) – най-малко на 15 м;

2. по улици от втори клас (градски магистрали) – най-малко на 5 м;

3. по улици от трети клас (районни артерии) – най-малко на 3 м.
Когато към улиците по чл.22 ал. 1, т. 2 и 3 от ЗУТ има локални платна, външната линия на застрояване може да съвпада с уличната регулационна линия.
Допуска се разстоянията по чл.22 ал. 1 от ЗУТ да се намаляват в случаите, когато заварените сгради се запазват и се включват в системата на застрояването от подробния устройствен план, като линията на застрояване на новите сгради се определя от строителната линия на заварените, когато те са преобладаващи.
Линиите на застрояване в урегулирани поземлени имоти с лице към две улици се определят по правилата на всяка от улиците.
В ъгловите урегулирани поземлени имоти, когато линиите на застрояване съвпадат с уличните регулационни линии и по двете улици, в зоната на кръстовището линията на застрояване трябва да отстъпи от пресечната точка на уличните регулационни линии на урегулирания имот най-малко на 2 м.
Плътността и интензивността на застрояване не се ограничават в ъгловите урегулирани поземлени имоти със свързано основно застрояване на двете странични регулационни линии.
Разпоредбата на ал. 3 не се прилага, когато урегулираният поземлен имот има лице към две улици, едната от които е задънена.
С подробния устройствен план може да се определи различна дълбочина на застрояване за първия надземен етаж (с височина, установена от същия план) и отделно – за основното застрояване над първия надземен етаж, като се спазват нормативите за плътност и интензивност на застрояване и за разстояния между сградите.
Дълбочината на застрояване на жилищните сгради не се ограничава, ако са спазени пределно допустимите нормативи за плътност и интензивност на застрояване, за озеленена площ и за разстояния до граници на урегулирани поземлени имоти и между сгради при условията на чл. 31-35 от ЗУТ , в следните случаи:

1. при свободно застрояване;

2. при свързано застрояване – само в два урегулирани поземлени имота.

В жилищните зони със свързано застрояване дълбочината на жилищните сгради на основното застрояване над първия надземен етаж е най-много 16 м.

Изключение от правилото по чл.29 ал. 1 от ЗУТ се допуска само когато урегулираният поземлен имот има дълбочина повече от 30 м и лице не по-малко от 20 м.
Дълбочината на застрояване на нежилищните сгради не се ограничава, ако са спазени санитарно-хигиенните и противопожарните изисквания и изискванията на чл. 35, ал. 1. от ЗУТ .

• Tweet